滞納家賃（賃料）請求書作成代行サービス

（大家さん・管理会社さん・宅建業者さん最大の悩み。それが家賃滞納。）

請求金額１５万円まで	~~１４,７００円~~	→　１２,６００円
請求金額２０万円まで	~~１５,７５０円~~	→　１３,６５０円
請求金額２５万円まで	~~１６,８００円~~	→　１４,７００円
請求金額３０万円まで	~~１７,８５０円~~	→　１５,７５０円
請求金額５０万円まで	~~１９,９５０円~~	→　１７,８５０円
請求金額１００万円まで	~~２３,１００円~~	→　２１,０００円
請求金額１５０万円まで	~~２５,２００円~~	→　２３,１００円
請求金額２００万円まで	~~２７,３００円~~	→　２５,２００円
請求金額２５０万円まで	~~２９,４００円~~	→　２７,３００円
請求金額３００万円まで	~~３１,５００円~~	→　２９,４００円
緊急対応（消滅時効にかかりそうな場合など）	＋３０％

（作成から送付まで）
（特別割引はそれぞれ１日先着１名様までです）
（※ただし、案件の内容等により金額が上下することもございますので、ご了承ください。）
（※予告なく当サービスを終了することもございますので、あらかじめご了承ください。）

※同じ内容の内容証明書を複数の相手方に送る場合は、２人目以降＋１通につき１０,５００円加算となります。
（例えば、連帯保証人にも送る場合）

内容証明郵便

「入金アリ」とのうれしいご報告！（ご依頼者様掲載承諾済）

新潟県のＴ様（滞納家賃の請求）
篠原　司樹　先生
いつもお世話になっております。家賃請求の件では大変お世話になり、本当にありがとうございました。適切なアドバイスと内容証明発送にて無事に滞納家賃が振り込まれてきました。仕事柄、今後もこういった問題が起こると思いますので、またご相談したりご依頼いたしますので、どうぞよろしくお願いいたします。

ほか

滞納家賃の請求・回収

●賃貸人（貸主）としては、一般的には賃借人（借主）の事情等を考慮して「追い出すのは気の毒だ」と思いつつ、催告（督促）して家賃（賃料）が支払われるのを待つわけですが、長期間支払を猶予していると、滞納金額が預かっている敷金・保証金の額をはるかに超えることとなってしまい、大きな損害が生じてしまいます。

●家賃（賃料）の滞納・未払い・不払いでのトラブルの場合は、滞納者（未払者・不払者）に対して、内容証明で支払いの催促をして家賃（賃料）の回収を図るのも一つの方法です。催告書や通告書などを送付して、「これ以上の延滞がないように」「早く支払うように」請求します。また、連帯保証人に対しても同様の請求を行います（家賃滞納の事情は、通常は連帯保証人に無関係であることが多いのですが、滞納家賃を回収するためには連帯保証人に対しても請求する必要があるものと思われます）。

●連帯保証人は、賃貸人（貸主）に対する賃借人（借主）の一切の債務を連帯して負わなければなりません。なお、賃貸人（貸主）は連帯保証人に対して、特約のない限り、法律上は明渡し義務についても請求できます。

滞納家賃（賃料）はいつまで請求できるのか？（家賃債権の消滅時効）

●家賃（賃料）は、契約書等に毎月支払いの旨が定められていることがほとんどであると思われます。これは「定期給付債権」と呼ばれるもので、家賃（賃料）の支払期日から５年となります。

●度々家賃（賃料）の支払いを催促しても、まったく聞く耳を持たず支払う意思がない悪質な家賃滞納者であっても、５年間家賃の支払いを逃げ切ると家主側の支払い請求権が消滅してしまいます（ただし、自動的に消滅するわけではなく、家賃滞納者（借家人）側による時効の援用が必要です）。ですから、５年の間に滞納された家賃を回収する必要があります。そのためにも効果的な対策を立て、実行することが重要となります。

（定期給付債権の短期消滅時効）
民法第１６９条　年又はこれより短い期間によって定めた金銭その他の物の給付を目的とする債権は、５年間行使しないときは、消滅する。

家賃を請求するときのポイント

●目的の建物等を特定するため、建物の所在、家屋番号、種類、構造、床面積などを表示する（登記簿に記載されているもの）。

●家賃月額（月額の場合）を表示する。

●滞納金額を明確に表示する（未払いとなっている家賃がいつからいつまでの分か明確にわかるように）。

●支払の期限をきって請求する。

●この請求に対して反応がないときに次はどのような措置をとるかを表示する（契約解除・法的手続きへの移行）。例えば、「万一右期限までにお支払いのない場合は、あらためて催告することなく、本件賃貸借契約を解除することを、念のため申し添えておきます。」と書いておくとプレッシャーを与えられます。

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家賃滞納対策の進め方（基本的）

（１）事実確認のための書類を作成・送付する
　　　　↓返送してこない
（２）相手方の受け取りを確認できる方法で再度送付
　　　　（配達記録・書留など）
　　　　↓返送してこない
（３）内容証明郵便の送付
　　　　↓返事なし
（４）支払督促の手続きへ（司法書士等）

※相手方（借主側）の対応によって、手順を変更したり省いたりすることもあります。
※連帯保証人にも請求するかどうかを検討することになります。

契約解除・明渡し

●賃貸借契約上、家賃（賃料）の滞納・未払い・不払いが「債務不履行」に該当し、解除や明渡しができる根拠となることは間違いありません。

●問題は、１カ月や２カ月の支払遅延があった段階で、直ちに賃貸借契約が解除できるのか？（認められるのか？）という点です。判例上、賃借人（借主）の義務違反が「信頼関係の破壊」に当たるものでない限り、たとえ債務不履行といえども、賃貸人（貸主）側からの解除の効力は簡単には認められません（信頼関係の法理）。

●一般的には、３カ月から６カ月分くらいの家賃滞納があれば、「債務不履行による解除」は認められます。しかし、特約のない限り、まずは賃借人（借主）に対し、相当の期間を定めたうえで、家賃（賃料）支払いの催告を行い、期間内の支払い（履行）がない場合に解除する、という手順を踏むことになります（民法５４１条）。家賃（賃料）催告や解除の通知は、内容証明郵便で送付します（後日訴訟となった場合の証拠書類として用いるため）。この場合、例えば「本書面到達後２週間以内に賃料の支払いがない場合、期間の経過とともに本件賃貸借契約を解除いたします。」と書いておけば、期間経過後、わざわざ新たに契約解除の意思表示をするための通知を送付する必要がなくなります。

（履行遅滞による解除権）
民法第５４１条　当事者の一方がその債務を履行しない場合において、相手方が相当の期間を定めてその履行の催告をし、その期間内に履行がないときは、相手方は、契約の解除をすることができる。

アパート、マンション、借家、賃貸のトラブル

●アパート、マンション、借家などのいわゆる「賃貸」では、非常に様々なトラブルがあります。家賃（賃料）や敷金などお金に関するもの、契約の更新や解除に関するもの、契約条項や約款、利用規約の違反に関するものなど数え上げればキリがないほどです。

●家賃（賃料）や敷金などお金に関するもの以外に、特に多いトラブルとしては、違法駐車・迷惑駐車、騒音などの近隣問題、ペット飼育禁止などを契約違反などです。これらのトラブルの解決策として、内容証明郵便を使って通知や警告を出してみるというのも一つの方法です（もちろん、内容証明を出した結果、トラブルが解決するに越したことはありません）。
・車の所有者（使用者）に今後は違法駐車・迷惑駐車をしないように警告する
・騒音の防止を要求する
・ペットを飼っている人に注意する
・決まり事を守るように要求する
など

●内容証明を出すことによって、（１）相手に心理的プレッシャーを与えられる、（２）証拠作りができる、（３）相手の腹を探れるなどの効果が期待できます。また、「こちらは本気だぞ！」ということを相手に強く伝えることができます。

お問い合わせ
相談センター　運営：行政書士篠原司樹法務事務所
日本行政書士会連合会登録番号：第０６１８１７０６号
新潟県行政書士会会員：第１４７２号
〒９５０－０９２２　新潟県新潟市中央区山二ツ３－７－１７－２階
Eメール　shino_kazu@biscuit.ocn.ne.jp（２４時間３６５日受付中、初回無料メール相談実施中！）
TEL　０２５－２８８－６８６０（非通知不可　月～土　１０：００～２２：００、日祝は定休　※緊急の場合は休日返上で対応いたします）
FAX　０２５－２８８－６８６０（２４時間３６５日受付中、初回無料ＦＡＸ相談実施中！）
～不安から安心へ～　http://shinohara-gyosei.com/

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